Antwort von Prof. Dr. Schnabl auf mein YouTube: XXL-Schulden - FLUCHT in Immobilien?

Wie werden sich die gewaltigen neuen Schuldenpakete auf die deutsche Wirtschaft und den Immobilienmarkt auswirken - das ist eine Frage, die Menschen gerade offensichtlich stark beschäftigt. In meinem Format "Immobilienwoche" hatte ich in der 12. Kalenderwoche einen Beitrag der Bildzeitung besprochen. Das Video wurde tausendfach geklickt - eine Indikation, dass das Thema den Menschen gerade am Herzen liegt und sie beschäftigt.

Das Video mit Prof. Dr. Schnabls Thesen aus dem BILD-Beitrag und meinen Rückfragen zur Argumentation

Die BILD hatte Top-Ökonom Prof. Dr. Schnabl befragt. Ich hatte beim Lesen des Artikels meinerseits etliche Fragen, insbesondere zur These, dass die Immobilienpreise stark steigen könnten. Die Bild titelte eingängilich mit "IMMOBILIEN-BEBEN".

Der angesprochene Beitrag, der eine Kontroverse zwischen verschiedenen Marktbeobachtern ausgelöst hatte

Nachdem ich mich, wie Sie wissen, für einen offenen Diskurs einsetze, hatte ich meinen Beitrag an Prof. Dr. Schnabl geschickt und ihn um sein Statement gebeten; für das ich mich an dieser Stelle sehr bedanke und das ich mit Ihnen teilen möchte:

Lieber Herr Nitzsche, vielen Dank für Ihre Nachricht. Vielen Dank auch, dass Sie sich mit meinen Gedanken zu den Immobilienmärkten auseinandersgesetzt haben. 

Ich habe Ihren Beitrag mit sehr viel Gewinn angesehen. Er ist sehr gut gemacht.

Sie haben ohne Zweifel recht, dass jede Aussage über die Zukunft mit Unsicherheit behaftet ist. Deshalb nutze ich den Konjunktiv. 

Ich kann auch nachvollziehen, dass Inflation und Reichensteuer die Unsicherheit erhöhen und deshalb die Nachfrage nach Immobilien zurückgehen könnte (so dass die Preise fallen).

Allerdings bringen zentralbankfinanzierte staatliche Ausgabenprogramme sehr viel Geld in den Umlauf, das entweder konsumiert oder angelegt werden muss. Dann ist sowohl denkbar, dass die Verbraucherpreise oder auch die Immobilienpreise steigen. (Oder beides). Daraus resultierende Preisanstiegserwartungen bei Immobilien würden auch dazu führen, dass sich das Angebot verknappt. Grundsätzlich kann ich mir schwer vorstellen, dass beispielsweise ein Brot eine Million Euro kosten würde und eine Eigentumswohnung ebenso viel. Es würde ja immer noch Arbitrage gelten. 

Schließlich würde ich den Vertrauensverlust in eine Währung nicht als Entweder-Oder-Ereignis ansehen. Ein Vertrauensverlust kommt nach meinem Verständnis schleichend und kann sich beschleunigen. In einigen Fällen in der Geschichte sind sich beschleunigende inflationäre Prozesse außer Kontrolle geraten (z.B. die deutsche Hyperinflation der frühen 1920er Jahre), in vielen Fällen auch nicht.

Ich wünsche Ihnen weiterhin viel Erfolg bei Ihrer Arbeit. 

Mit besten Grüßen Gunther Schnabl

Zur Antwort von Prof. Dr. Schnabl habe ich ebenfalls einen Betrag aufgenommen.

Immobilienmarkt im Aufwind - Unsicherheit belastet private Kaufentscheidungen

Kapitalanleger haben sich zurückgemeldet und treten wieder als Käufer im Markt für Wohnimmobilien auf. Insbesondere kleine Wohnungen in Stadtlagen sind im Zuge der steigenden Mieten gefragt. Möchten Sie Ihre (vermietete) Ein- oder Zweizimmerwohnung verkaufen? Dann könnte das Frühjahr 2025 ein guter Zeitpunkt sein. Informieren Sie uns und erhalten Sie eine Wertermittlung für den Verkauf oder / und ein verbindliches Angebot durch einen Investor aus unserem Kundenstamm, der Ihre Immobilie kurzfristig ankaufen würde. Hinsichtlich der Investitionsentscheidungen fällt auf, dass Kapitalanleger härter verhandeln und häufiger von sich anbahnenenden Deals zurücktreten. Wir führen dies auf einen Prozess der natürlichen Auslese zurück. Die unbedachten Schnellkäufer aus den Boomjahren haben entweder ihre Kreditlinien ausgeschöpft oder sind problematische Deals eingegangen, sodass sie nun trotz der tieferen Preise nicht einsteigen können. Weniger Gegenwind als erwartet bereiten politische Änderungen in Anbahnung, wie die potenzielle Ausweitung der Mietpreisbremse, die ins Sondierungspapier der möglichen Angola-Koalitionäre eingeflossen ist. Hier bekommen wir die Rückmeldung, dass es sich aufgrund der Marktkräfte bei dem Bremsgesetz auch bislang um einen "zahnlosen Tieger" gehandelt habe. Investoren gehen von einer Fortsetzung dieser Faktenlage aus. Mieter müssten Rechte, die sich aus der Mietpreisbremse ableiten, aktiv einfordern. Mieter seien aber glücklich, wenn sie im Rahmen der Mieterauswahl beiden betroffenen, begehrten Kleinwohnungen zum Zuge kommen. Umso unwahrscheinlicher werde die nachträgliche Ausübung der Mieterrechte gegen den Vermieter. Im Segment Vermietung bekommen wir zudem die Rückmeldung, dass die hohe Nachfrage eine Mieterauswahl zulasse, die Klagen gegen das Bremsgesetz praktisch minimieren - beispielsweise indem sich der Eigentümer auf internationale Klientel wie Austauschstudenten oder Expats konzentriert, bei denen ein mietrechtlicher Klageweg sehr unwahrscheinlich erscheint. Somit wird sich die Verlängerung des Bremsgesetzes vermutlich auch in Zukunft weiterhin zu Lasten derer auswirken, die Vorteile aus der Regelung gezogen hätten: Beispielsweise die "junge Familie", die bei der Mieterauswahl, wie beschrieben, gerade aufgrund ihrer Rechte aus der Mietpreisbremse gegen die Expat-WG ausfällt.

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Bei privaten Hauskäufern beobachten wir eine Marktbelebung. Die Aktivität im Markt resultiert aus Nachholeffekten bedingt durch den Zinsanstieg der letzten Jahre in Kombination mit steigenden Mieten. Die Familie, die seit 2023 mit dem zweiten Kind in der Dreizimmerwohnung zur Miete wohnt steht nun vor der Alternative "Kaufen oder teurer Mieten". Die gestiegenen Mieten geben häufig den Impuls zum Kauf, gerade in guten Taunuslagen und im Frankfurter Stadtgebiet. Gerade aus diesem Grund werden kleinere Hausgrößen, beispielsweise das typische Reihenhaus, stärker nachgefragt, als vor einigen Monaten. Die Rate im Vergleich zur steigenden Miete in einer größeren Mietwohnung bei Umzug in einer größere Immobilie wirkt als Katalysator zur Kaufentscheidung. Potenzielle Sanierungsmaßnahmen, die in der Zukunft stattfinden könnten, werden bei der Entscheidung eher vernachlässigt, zumindest aber weniger stark gewichtet, als kurzfristige Einsparungen oder der brennende Wunsch nach einem Eigenheim.

Die Unsicherheit wirkt der Kaufentscheidung dagegen - insbesondere bei Kunden, die keinen akuten Grund zum Kauf verspüren und ihre derzeitige Wohnsituation gegebenenfalls auch noch mehrere Jahre aufrecht erhalten können. Mit der Investition ins Eigenheim bindet sich der Käufer langfristig an ein Finanzierungsmodell. Die Bundestagswahl hat aus unserer Sicht hier keine positiven Impulse gebracht, sondern wirkt (zumindest derzeit) als zusätzlicher Faktor der Nervosität. Zudem sind die Bauzinsen in der Folge der Ankündigung zur Lockerung der Schuldenbremse angesprungen: So stieg der gemittelte zehnjährige Finanzierungszins des Baufinanzierungsanbieters Dr. Klein nach den Meldungen von 3,08% auf 3,33%.

Quelle: Dr.Klein Zinschart : https://www.drklein.de/zinsentwicklung-prognose.html

Zum Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfut / Rhein-Main und im Taunus und Herausgeber des gleichnamigen Immobilienpodcasts auf YouTube und überall, wo es Podcasts gibt. Möchten Sie mit Ihm in Kontakt treten? Suchen Sie ein Eigenheim zum Kauf oder eine Kapitalanlage? Oder möchten Sie eine Immobilie verkaufen? Schreiben Sie ihm auf Social Media oder kontaktieren Sie ihn direkt über unsere Homepage.

Immobilien: Wie geht es weiter nach der Wahl?

In meinem neuen YouTube-Video werfe ich einen Blick in die Glaskugel und diskutiere einige Eckpunkte, von denen ich mir zum aktuellen Zeitpunkt gut vorstellen könnte, dass diese in den neuen Koalitionsvertrag Eingang finden werden.

In meiner Reihe Immobilienwoche beleuchte ich die Themen, die aus meiner Sicht nach der Wahl für Immobilien im Fokus stehen werden

Hier mein vollständiges Tableau, das ich im Video für Erklärungen und Gliederung nutze.

In dem Tableau sehen Sie als Eckpunte des Gedankenspiels den Koalitionsvertrag und die Marktreaktionen.

Die Lockerung der Schuldenbremse wird nach meiner Einschätzung als eines der elementaren Makro-Themen nach der Wahl die Legislaturperiode prägen und Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Diese Auswirkungen können positiv und negativ sein. Ein einfaches Beispiel für eine mögliche positive Wirkung auf die Preise: Höhere Ausgaben >> höheres Wirtschaftswachstum >> größerer Nachfrage nach Immobilien >> höheren Preisen

Ein einfaches Beispiel für eine mögliche negative Wirkung auf die Preise: Höhere Staatsverschuldung >> schlechtere Kreditfähigkeit >> höhere Zinsen >> schlechtere Finanzierbarkeit der Immobilienkredite >> fallende Preise.

Mit dem Thema Schuldenbremse werde ich mich sicher noch im geschlossenen Bereich beschäftigen. Tragen Sie sich hier ein, um dabei zu sein!

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Generelle Informationen zu den Wahlprogrammen rund um den Bereich Wohnen finden Sie beispielsweise bei Haufe:

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/bundestagswahl-wahlprogramme-der-parteien_84342_638964.html

Auf die Inhalte dieses Artikels habe auch ich mich in dem Video vielfach bezogen und meinen Kommentar darauf aufgebaut. Im unteren Teil finden Sie ausserdem einen Link zu sämtlichen Wahlprogrammen.

Auch der Deutschlandfunk hat am 13.02. die Wohnungspolitik besprochen https://www.deutschlandfunk.de/bundestagswahl-2025-wahlprogramme-wohnpolitik-analyse-100.html

Nützliche Informationen erhalten Sie aber auch im Beitrag von Capital:

https://www.capital.de/immobilien/wahlprogramme-bundestagswahl-2025--das-sind-die-plaene-der-parteien-fuer-mieter---eigentuemer-35448816.html