Immobilienmarkt im Aufwind - Unsicherheit belastet private Kaufentscheidungen

Kapitalanleger haben sich zurückgemeldet und treten wieder als Käufer im Markt für Wohnimmobilien auf. Insbesondere kleine Wohnungen in Stadtlagen sind im Zuge der steigenden Mieten gefragt. Möchten Sie Ihre (vermietete) Ein- oder Zweizimmerwohnung verkaufen? Dann könnte das Frühjahr 2025 ein guter Zeitpunkt sein. Informieren Sie uns und erhalten Sie eine Wertermittlung für den Verkauf oder / und ein verbindliches Angebot durch einen Investor aus unserem Kundenstamm, der Ihre Immobilie kurzfristig ankaufen würde. Hinsichtlich der Investitionsentscheidungen fällt auf, dass Kapitalanleger härter verhandeln und häufiger von sich anbahnenenden Deals zurücktreten. Wir führen dies auf einen Prozess der natürlichen Auslese zurück. Die unbedachten Schnellkäufer aus den Boomjahren haben entweder ihre Kreditlinien ausgeschöpft oder sind problematische Deals eingegangen, sodass sie nun trotz der tieferen Preise nicht einsteigen können. Weniger Gegenwind als erwartet bereiten politische Änderungen in Anbahnung, wie die potenzielle Ausweitung der Mietpreisbremse, die ins Sondierungspapier der möglichen Angola-Koalitionäre eingeflossen ist. Hier bekommen wir die Rückmeldung, dass es sich aufgrund der Marktkräfte bei dem Bremsgesetz auch bislang um einen "zahnlosen Tieger" gehandelt habe. Investoren gehen von einer Fortsetzung dieser Faktenlage aus. Mieter müssten Rechte, die sich aus der Mietpreisbremse ableiten, aktiv einfordern. Mieter seien aber glücklich, wenn sie im Rahmen der Mieterauswahl beiden betroffenen, begehrten Kleinwohnungen zum Zuge kommen. Umso unwahrscheinlicher werde die nachträgliche Ausübung der Mieterrechte gegen den Vermieter. Im Segment Vermietung bekommen wir zudem die Rückmeldung, dass die hohe Nachfrage eine Mieterauswahl zulasse, die Klagen gegen das Bremsgesetz praktisch minimieren - beispielsweise indem sich der Eigentümer auf internationale Klientel wie Austauschstudenten oder Expats konzentriert, bei denen ein mietrechtlicher Klageweg sehr unwahrscheinlich erscheint. Somit wird sich die Verlängerung des Bremsgesetzes vermutlich auch in Zukunft weiterhin zu Lasten derer auswirken, die Vorteile aus der Regelung gezogen hätten: Beispielsweise die "junge Familie", die bei der Mieterauswahl, wie beschrieben, gerade aufgrund ihrer Rechte aus der Mietpreisbremse gegen die Expat-WG ausfällt.

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Bei privaten Hauskäufern beobachten wir eine Marktbelebung. Die Aktivität im Markt resultiert aus Nachholeffekten bedingt durch den Zinsanstieg der letzten Jahre in Kombination mit steigenden Mieten. Die Familie, die seit 2023 mit dem zweiten Kind in der Dreizimmerwohnung zur Miete wohnt steht nun vor der Alternative "Kaufen oder teurer Mieten". Die gestiegenen Mieten geben häufig den Impuls zum Kauf, gerade in guten Taunuslagen und im Frankfurter Stadtgebiet. Gerade aus diesem Grund werden kleinere Hausgrößen, beispielsweise das typische Reihenhaus, stärker nachgefragt, als vor einigen Monaten. Die Rate im Vergleich zur steigenden Miete in einer größeren Mietwohnung bei Umzug in einer größere Immobilie wirkt als Katalysator zur Kaufentscheidung. Potenzielle Sanierungsmaßnahmen, die in der Zukunft stattfinden könnten, werden bei der Entscheidung eher vernachlässigt, zumindest aber weniger stark gewichtet, als kurzfristige Einsparungen oder der brennende Wunsch nach einem Eigenheim.

Die Unsicherheit wirkt der Kaufentscheidung dagegen - insbesondere bei Kunden, die keinen akuten Grund zum Kauf verspüren und ihre derzeitige Wohnsituation gegebenenfalls auch noch mehrere Jahre aufrecht erhalten können. Mit der Investition ins Eigenheim bindet sich der Käufer langfristig an ein Finanzierungsmodell. Die Bundestagswahl hat aus unserer Sicht hier keine positiven Impulse gebracht, sondern wirkt (zumindest derzeit) als zusätzlicher Faktor der Nervosität. Zudem sind die Bauzinsen in der Folge der Ankündigung zur Lockerung der Schuldenbremse angesprungen: So stieg der gemittelte zehnjährige Finanzierungszins des Baufinanzierungsanbieters Dr. Klein nach den Meldungen von 3,08% auf 3,33%.

Quelle: Dr.Klein Zinschart : https://www.drklein.de/zinsentwicklung-prognose.html

Zum Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfut / Rhein-Main und im Taunus und Herausgeber des gleichnamigen Immobilienpodcasts auf YouTube und überall, wo es Podcasts gibt. Möchten Sie mit Ihm in Kontakt treten? Suchen Sie ein Eigenheim zum Kauf oder eine Kapitalanlage? Oder möchten Sie eine Immobilie verkaufen? Schreiben Sie ihm auf Social Media oder kontaktieren Sie ihn direkt über unsere Homepage.